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各位元瓅理財教室的同學大家好！一開頭先做個更正，感謝元瓅書坊主的細心校閱，上週說錯了一句成語，應該是「魔鬼藏在細節裏」，而不是反過來，哈哈，難怪我說的時候有一點覺得怪怪的，可惜我沒有元瓅書坊主的博學多聞，沒有及時察覺錯誤，趕緊更正一下，避免誤人子弟。
好，今天特別要來談的是：房地產。房地產具有相當特殊的身份，特別對於華人來說，有土斯有財，似乎是大家心中不說但都隱隱認同的潛規則。那如果拿到如今的現實面來說，自用住宅仍有其相當特殊的意義。首先，它算是消費品，而且還是基本必備不能或缺的核心品項。但同時也可以視為投資商品，和投資標的一樣，它有每期的孳息＝房租，以及資本利得＝房屋的買賣價差。尤其是在經濟成長相對良好的地區，房地產的增值效果更是相當顯著。
今天要用的有三本書，其中兩本前期有提到並簡單介紹過，一本是《聰明理財的第一本書》，一本是《最美好也最殘酷的翻身時代》。新的一本書書名是：《尋找你的幸福城市》。副題是「你住的地方決定你的前途」。
在介紹這本書之前，我先說明本集節目的講法，因為三本書交叉討論的許多觀點，可以在理論和現實面互相補強，所以本集不就單書進行說明，而是以我們要討論的主題，融合三本書中各自相關的部分，只會在提到後稍微帶一下是那一本書，給大家參考用。
好，先介紹第三本書，《尋找你的幸福城市》。作者是理查德·佛羅里達，台灣由天下雜誌於2009年1月出版。理查‧佛羅里達（Richard Florida）先生是全球聞名的頂尖知識分子之一，曾獲《君子雜誌》（Esquire Magazine）選為年度風雲人物（the Best and Brightest）、多倫多《環球郵報》（Globe and Mail）專欄作家、暢銷書《創意新貴：啟動新新經濟的菁英勢力》（The Rise of the Creative Class）作者，現為多倫多大學馬丁繁榮研究所（Martin Prosperity Institute）主任兼多倫多大學羅特曼管理學院（Totman School od Management）商學及創意學教授。他是研究顧問公司「創意階級團」（Creative Class Group）創辦人，這家公司在美國華盛頓特區、匹茲堡、加拿大多倫多及歐洲皆設有分公司。目前與妻子雷娜定居多倫多。
所以大家可以看到，作者對於所謂的創意經濟，算是相當有研究的專家，由他的角度來談創意區域及房價的關係，並加入統計資料來佐證，然後逐漸建立一些假說來探討可能的成因，非常有意思。但我也會在這裏提出對作者建立的假說的另外一些可能看法，供大家參考。
好，回到今天的主題。其實由於我假定關心的焦點團體主要是成長中的青少年，財務生活中還沒有完全獨立，所以對於房地產部分，我們主要討論是你的自用住宅。其實就算只關心自用住宅，依照觀察，人生大概可能有三次的大搬家，第一次是學校畢業進入職場，開始獨立生活；第二次大約是準備養育子女的時候；第三次是兒女成年離家的空巢時期，會有較為不同的住宅需求。
我們這裏特別關注的是同學們的第一間房地產，也可以說集中在學校畢業後進入職場的時期。至於之後可能會碰到的兩次大搬家就簡單帶過，至於商用不動產的部分，可以併入投資的領域一起考慮，要注意的變數例如投資報酬率和買賣價差的考量其實是一樣的，可以併在一起來看。
好，回到自用住宅，牽涉到的是你本人要居住的地方，那麼牽涉的不只是房價／房租，或房屋有沒有價差的問題，尤其是進入職場後的第一間房地產，這其實還牽涉到你的工作，社交／友誼，甚至對象的選擇等方方面面。
我們現實一點來說，剛開始工作的菜鳥，除非有家庭的幫助，想要在蛋黃區買房子，大概很大概率是有困難的。所以通常租屋是最常見的選擇。有人會說，不是可以繼續跟還在工作，沒有退休想換屋的父母繼續住嗎？各位同學，我想我們要有一點自覺，既然工作了，就算跟父母同住，也要以我現在要付房租的精神，把爸媽當做房東，讓金主爸媽開始回收對你二十年的投資，不為過吧，所以即使跟父母同住，也不能理所當然的白吃白住，要以回報金主的心情來對待，這是基本的精神啦。
好，所以不管住家裏或租外面，總之開始工作以後，就要有必須支出房租的心理準備，不管這錢是給爸媽或房東。當然啦，金主爸媽的好處是可以協商，譬如房租交久了，可不可以當做是房貸，繳久了慢慢換取下一棟房子的自備款呢？這就可以跟金主爸媽好好計畫，也許以後爸媽退休有其他住屋的需求，那麼可以在財務上合作，不失為一種好方法。
但，雖說上陣父子兵，家族合作很容易建立信任，減少許多交易的成本。不過同樣的，親兄弟也要明算帳，家族願意合作這種想法非常棒，但也一定要能讓參與的各方有相同的共識，所以最好有明確的帳戶或財務紀錄，就算不能以契約言明，也最好有一些書面的紀錄，讓各方能有明確的規章可以遵守並查核。這些都是為了讓家人彼此能夠沒有誤會地運作下去，不要因此影響親子或兄弟姐妹間的感情，我想這是最必要的前提，希望大家在嘗試前能都多想一點，儘量減少灰色地帶。
好，再回來。我們今天介紹的新書，雖然也不新啦，台灣是2009年出版，書中資料大約用到2008年左右，但我相信書中觀察到的趨勢至少到目前還沒有逆轉，仍有一定的沿續性，值得大家做為參考。
我們先考慮要定居的城市，後面再回頭來決定要租屋或買房。上集介紹的作者畢德歐夫先生，在書中很明確地說：「北漂族，要的是一個機會」。這句話非常有深意，若結合本集的書來說，真的是很精煉。在尋找你的幸福城市一書中，探討的雖然主要是美國的狀況，但它的統計資料也涵概了其他的國際大都會，也同樣佐證了相同的趨勢。
記得在第二十五集中提到的書：《金錢與教養》，曾經提到美國自1970年代以來，愈來愈趨向貧富分配不均，不同階層所得差距拉大的現象，與此同時，產業也更趨向技術密集化與全球化.而父母們投入在教育支出的投資更是大幅地上升。本集的幸福城市也提到同樣的現象。它主要觀察的是大專學歷的人力資本在美國的比例變化以及分佈情況。
1970年代的美國所得分配相對平均，換句話說，對於額外的教育投資，大概也只有相對平淡的超額收入報酬。大於25歲的大專學歷佔總人口約11%，318個大城市的大專人口比率約9-13%，若分開來看，工業或以製造業為主的大城市反而大專學歷人口偏低，而以創意經濟，包括高科技／教育（特別是高等教育，包含了許多基礎學科的研究等）／醫療佔較高比例的城市，則大專學歷人口明顯較高。作者稱這樣的城市為才華城市。
這樣的現象到了2006年更為明顯，25歲以上大專學歷人口已佔總人口的27%，增加了不只一倍，而高科技城市如舊金山或華盛頓特區等，可能佔城市人口接近一半甚至超過，可以說人才集中的現象非常顯著。
然後作者再對大家關心的房價，到底和什麼變數比較相關做了統計迴歸，發現跟兩個變數最為相關，一個是財富程度，一個很好玩，大概算是作者自創的指標，叫做波希米亞—同性戀指數。
先簡單說一下何謂波希米亞—同性戀指數。作者的波希米亞，指的是由藝術家／音樂家／設計師主要組成的職業階層，作者認為這代表了美感經濟產業，加上同性戀族群，這兩個團體在專業與人際關係上，通常具備了高度的包容與開放性，這是相當重要的參考指標。（在波希米亞階級的影響上，我和作者稍有所不同，作者認為美感產業人口會促使城市發展更具美感，更適人居，我倒覺得他們指稱了該城市的包容與開放性，先吸引了此一階層前來集中。當然之後他們也必然會對城市的建設具有正向的影響，但此一影響是否足以增加該城市進一步的吸引力，我持比較保留的意見）。
至於第一個變數則很好理解，而且也印證了畢德歐夫先生在他的書中語重心長地說，平均薪資的成長追不上房價的飆升，反而主要跟有錢人的錢是否增加有關。這裏提出了統計上的相關性證據。的確，房價關聯的變數，是收入，但不是薪資水準，若單以薪資去獨立觀察，和房價的關聯並不明顯（在幸福城市的研究中，甚至於單獨的人力資本／創意階級／各種職業組合，也沒有明顯的相關，這很值得玩味）。
所謂收入，或財富程度，必須加入個人的資本利得或其他收益，簡言之，就是個人的總財富。所以一個城市房價能否成長，要看的是當地的個人總財富增加程度。也因此，作者也觀察到，房價成長迅猛的地區，通常有以下的現象可能也同時發生，首先，該地的產業或房產，賺的是全世界的錢，吸引的是不同屬性人口的移入，具有包容全球化的傾向；並且通常這些產業也具備了聚集經濟的特徵。
作者觀察為此下了個定論，以房產來看，我們面對的不是世界是平的，反而是個尖峰林立的世界，也可以說房價同樣具有M型化的現象，這是各位在置產前必須小心留意的。所以光由人口的成長去看房價會有很大的偏差，不如由當地財富水準的增減來看更為明確。
至於何謂聚集經濟的優勢，如果把類似產業但不發展勢頭的區域拿來細看，可能能更加明白，為何所謂包容與開放的特性，特別具有房價上的優勢。這兩個區域相當有名，在1999年就有專書來報導過（區域優勢，由天下文化出版），就是波士頓的128公路VS矽谷地區。同樣號稱高科技產業集中區域，為何後來成長的速率卻逐漸拉大？最主要的是，128公路區域的所謂的高科技產業，多為成熟獨立的公司，如電腦製造廠商等，一家公司的員工可以成為獨立的社交來往圈，不同公司員工彼此不但不熱衷於相互來往，甚至還很怕會洩漏公司機密有所忌諱。所以認真的說，128公路的高科技產業只有「群聚」，卻未必有聚集經濟的優勢。
至於矽谷則具備相當標準的「聚集經濟」特色。包山包海相互為供應鏈的產業體系，員工之間的障壁並不明顯，社交往來密切，甚至即使同為科技產業，但彼此未必有直接競爭關係，卻可能具有互補，或可以在技術或解決問題時互相支援，或可以腦力激盪，由各種角度思考突破傳統的解決方案，促進了新的創意或工藝的連結。《幸福城市》的作者很精闢地下了一句結論：也就是能夠讓人更聰明地工作的城市。由以上的兩個例子就知道，這句話學問可大啦。
講到這裏，大家應該比較能理解，畢德歐夫先生說的，北漂族拚搏的是機會而不朂爭一時的薪資的差異，這句話的核心精神了吧？限於時間限制，請大家多看這兩集推薦的書。
其他要注意的部分我只再提一個。對於生活的幸福感來說，與其追求房子的寬大舒適，倒不如靠近職場，儘量減少通勤時間的耗損，可能更能增加每天每天的所謂小確幸。這一點也是有心理學研究背書過的，可以再為畢德歐夫先生說的，可以的話，先拚搏一間靠近捷運的小套房（指雙北地區）做為印證。
至於要租屋或購屋，我比較注重的只有兩個變數：機動性與房產增值性。至於很多談房地產的書（特別是外國作者寫的）提到的房地產稅負並非不重要，但在台灣來說，房地產稅負所導致的持有成本相對不高，本集的討論中暫且不計入。（美國則相對很高，所以牽涉到美國房地產，或跨國房地產時，稅負的議題不可忽視。台灣近幾年開始提升，但目前焦點大概還是放在具有較多房產的地主，目標在打擊囤房，希望能釋出空屋。至於未來會不會擴大徵收範圍，稅負成本的提升到了某種不可忽視的階段時，也可能會慢慢成為要考慮的焦點，我們可以密切觀察，拭目以待。）
因此，若以上述的兩個變數來看就很簡單，租屋的優點是：具備機動性，購屋的優點，就在於可以收割房產的增值。但這前提當然是你房地產有增值，才要去看這個好處啦，如果房價負成長，這個優點就反而變成缺點了。
歐美人面對的城市與產業選擇更多，房地產持有成本又很高（像英國的研究就認為除非是有錢人，否則房貸很容易拖垮一個人的財務），所以對於機動性的需求比較高，會比較建議工作期或尚未定居養兒女的人考慮租屋。
台灣情況略有不同，比較具成長性的工作機會集中在相對比較鄰近且少數的都會區，公共運輸逐漸發達（大幅減少通勤時間與成本—包括金錢與體力，也該可考慮的區域變寬，有助於平穩房價），房地產持有成本低，近幾十年來的房貸利率處於低檔，畢德歐夫先生就覺得可以當做好債（投資報酬率高於房貸利率），所以可能要考慮的就是房租與每月還款（包括房貸本利和）之間的差距，還有家庭的收支能否確保穩定地還款？如果這兩者都在可接受範圍，買房可能就是不錯的選擇。還是要提醒，要買房就跟要買任何資產一樣，要有繼續增值的潛力比較好，畢竟我們討論的是第一次搬家的自用住宅，未來可能還有兩次搬家的需要，此時第一間自有住宅是換屋的資金儲備（自備款），不能只考慮消費的效用，即住的舒適度，這點也請大家要先想到。
但房價有成長前景的也區，價格就很難便宜，因此雖然一般國際理財專家建議房屋支出最好只佔收入的20-30%，但在超級城市等地區，一般房屋支出大約佔收入的50%甚至更多，似乎也是常態，這點提供給大家參考。（所謂超級城市具有人口成長，同時房價也成長的特色。如果人口成長但房價未成長，並不被認可為超級城市，例如2006年的賭城，就是這麼一個例子）。
好，時間又到啦，不動產的學問深厚，現在只是由上而下，讓大家先就自己的人生目標來考慮安居落點，最好跟工作與婚姻（求偶）的需求一起考量，一開始不必追求大而舒適，小而便捷，附近公共設施或社交環境安全而愉快，很大程度可以替代私有區域的寬窄，但實際如何權衡，就看個人的生活特性，各有不同，只是提供一個角度讓大家有更多的排列組合可能性，希望能對各位同學有所幫助。
下集我們開始談投資哲學，然後進入投資工具，再祝大家初夏愉快囉。